Las reformas en la compraventa de viviendas. Los grandes perjudicados, los cubanos que viven en la Isla

Las reformas en la compraventa de viviendas. Los grandes perjudicados,

los cubanos que viven en la Isla

[13-11-2012]

Elías Amor Bravo

Economista ULC



(www.miscelaneasdecuba.net).- Una de las medidas más controvertidas

adoptadas por el régimen castrista durante 2011, ya puede ser objeto de

análisis casi un año después de su entrada en vigor. Me refiero a la

autorización para la compraventa de casas entre particulares, una

actividad que había permanecido en la ilegalidad prácticamente durante

medio siglo.



Sin entrar en detalle en las cuestiones jurídicas que tienen que ver con

la titularidad de las viviendas que son objeto de transacción, después

de haber sido confiscadas por el estado para ser entregadas en uso a

particulares que no eran legítimos propietarios, la medida no deja de

ser sorprendente y los efectos que ha causado, otro tanto.



La compraventa de viviendas en Cuba se realizó durante años por medios

ocultos, clandestinos e ilegales, de compleja ejecución, y provocando no

pocos sufrimientos a quienes por cualquier motivo, deseaban cambiar de

domicilio o simplemente querían marcharse del país. La confiscación que

el estado realizaba de toda propiedad en la Isla desde el comienzo de la

revolución, dejaba un espacio muy limitado para la propiedad particular.

La legalización de la compraventa de casas entre particulares en 2011,

ha sentado las bases de un complejo mercado inmobiliario que tiene en

internet, los intermediarios ilegales y los precios descontrolados, sus

rasgos más destacados.



El auge de las operaciones en internet tiene mucho que ver con la

existencia de temores, prohibiciones y prácticas ocultas que habían

venido funcionando en la sociedad durante décadas. El uso de internet se

encuentra muy controlado y limitado en la Isla, pero han florecido no

pocos portales de compraventa de viviendas, que son utilizados por la

población de manera habitual. También, con el origen de los compradores.



Por otra parte, en la tipología de actividades por cuenta propia

decretada por el régimen no se autoriza el establecimiento de agencias

inmobiliarias, o de 'corredores' (agentes) de compraventa, de modo que

aquellos que se dedican a estas actividades, como instrumentos de

conexión entre demandantes y oferentes, se ven obligados a hacerlo en un

marco de ilegalidad, que frena la dimensión de las operaciones y crea no

pocos problemas de carácter práctico.



Los precios de los activos se han disparado, pero no tanto por el

desconocimiento que existe sobre los valores reales que durante medio

siglo nadie ha tasado, sino por la ausencia de un mercado real que

permita dimensionar las condiciones en que actúan la demanda y la oferta.



Además, las transacciones se realizan en una de las dos monedas

existentes en la Isla, la más fuerte, el CUC, de modo que quienes se

plantean realizar una compra, por ejemplo, deben conseguir cambiar el

peso cubano a CUC, con los costes que ello supone por la diferencia de

valor entre las dos unidades monetarias. Por otra parte, el estado se

empeña en que la compraventa administrativa se valore en la moneda

tradicional. Otro despropósito.



La pregunta es, ¿cómo se puede autorizar la compraventa de viviendas

entre particulares, cuando la oferta, lo que es objeto de

comercialización, se encuentra rígida, y lo que es peor, apenas se

construyen viviendas nuevas? Como consecuencia de la rigidez de la

oferta, la mayoría de las transacciones se deben realizar con el

patrimonio existente, lo que genera los efectos negativos antes señalados.



En La Habana, modestas viviendas semiderruidas, con escasas

infraestructuras y que reflejan el deterioro de décadas de abandono,

donde comparten espacios varias familias, salen al mercado por 5.000

CUC. En tanto que residencias de alto nivel, muchas de ellas utilizadas

por dirigentes del partido único, militares o miembros destacados de la

seguridad del estado, se intentan vender por más de 100.000 CUC.



Para muchos cubanos que aspiran a vender sus viviendas, lo que les

proporcionaría ingresos muy relevantes para acceder a otras de menor

valor, o acceder a otros activos, el comprador está en el exterior,

sobre todo en la amplia comunidad cubana del exilio, y ésta es otra de

las razones que explican el auge de portales informáticos en los que se

facilita información amplia de las viviendas, así como de los complejos

trámites administrativos que establece el régimen.



El régimen ha diseñado una normativa de acuerdo con sus intereses. De

acuerdo con la ley, los cubanos que viven en la isla y los extranjeros

que cuentan con residencia permanente son los únicos autorizados para

comprar y vender y sólo es legítimo tener una propiedad de residencia y

otra en zonas de descanso o veraneo. Las familias en el exterior

formalizan compras a través de los parientes que viven en la Isla, o

utilizando a personas intermedias para ello.



Esa demanda extranjera inducida es lo que explica el incremento

espectacular de precio de muchas viviendas. Los valores de los inmuebles

que se establecen por el estado quedan muy por debajo de las

operaciones, lo que está propiciando ganancias muy destacadas a los que

participan en las mismas. Una de las consecuencias más destacadas de la

nueva política es que la brecha entre la tasación oficial y los valores

del mercado se ha ido ampliando notablemente durante el presente año por

la notable participación de "capital extranjero" en las operaciones.



Precios elevados de salida, y que siendo muy altos para los cubanos, sin

embargo, están al alcance de la demanda exterior. En la medida que la

oferta de viviendas se encuentra rígida, y los compradores se ven

obligados a elegir sobre lo que se oferta, no hay otra alternativa. Los

precios continuarán aumentando y los cubanos residentes en la Isla

quedarán marginados del acceso a la vivienda si no reciben ayuda del

exterior.



Buena parte de los "corredores" y agentes ilegales que se dedican a la

compraventa de viviendas, ingresan ganancias muy elevadas, que se

incrementan notablemente con el valor de las operaciones. Inicialmente,

fuentes internas han confirmado que los porcentajes de comisión llegaron

a alcanzar hasta el 10 % por su trabajo, pero esa cifra ha descendido al

5% o incluso menos, como consecuencia del incremento de valor de las

transacciones.



Los efectos, sin duda negativa, que han sido descritos en este artículo

obedecen, una vez más, a la inadecuada adopción de medidas de política

económica por el régimen. Nada que objetar sobre la creación de un

mercado para la vivienda en la Isla. Dejando aparte las cuestiones

jurídicas que, en su día se tendrán que resolver, que los cubanos puedan

comprar y vender viviendas ajustadas a sus necesidades, es un derecho

fundamental. Pero lanzar esta medida, sin los ajustes previos en las

condiciones de la oferta, no es una correcta decisión.



Tal vez, durante algún tiempo antes, el régimen debería haber autorizado

la actividad en el sector de la construcción de viviendas, en

condiciones de mayor libertad y flexibilidad. La realidad es que en la

Isla, la producción de materiales de construcción (ladrillos, cemento,

puertas de madera, pintura, etc) continúa teniendo dificultades para su

crecimiento y adaptación a las necesidades de la demanda. La

construcción de viviendas, según varios estudios, presenta atrasos de

más de 20 años.



En tales condiciones, las operaciones mantendrán los precios elevados y

en crecimiento. Las ganancias de los operadores continuarán aumentando

de forma exponencial, en la medida que los activos más valiosos se

pongan en venta. Los cubanos de dentro de la Isla, quedarán

progresivamente marginados en sus posibilidades de acceso a la vivienda.

Pero eso, ¿a quién le importa realmente?



http://www.miscelaneasdecuba.net/web/article.asp?artID=37670